胡港文：海外投资需考虑投资房地产优劣势来源

近年来，随着国内房地产投资回报率的缩水，不少人将投资目标放置到海外，这一趋势不仅在迅速扩张，更带动国内众多知名企业投资海外打造项目。

世邦魏理仕提供的《中国资本进军海外投资报告》显示，我国快速城镇化及2008年相关部门主导的大规模投资计划带动了房地产投资开发热潮，与此同时，消费者及投资需求的膨胀推动各地物业价格大幅上涨，令国内房地产投资，尤其是住宅投资的调控规管日趋严厉。

其中，一方面是信贷收紧、国内房地产投资严重受管控、短期内供应过剩的压力令投资风险日益上升；另一方面，全球信贷宽松、人民币对外不断升值、部分富裕个人移民资产保值需求日益高涨、中国经济体的可投资金规模不断增大。在这样的背景下，海外房地产投资开始成为个人及机构投资者等各方关注的热点投资渠道。同时，处于拓宽融资渠道或基于远期战略考量，部分国内房地产企业亦开始积极进军海外。

随着国内海外投资热潮的逐渐升温，万达、碧桂园、绿地等房企先后进入海外市场。8月下旬，万达集团带着其在美国、西班牙、澳大利亚等国的投资项目回国，在成都首先召开全球预售发布会。很显然，万达虽然去了国外投资项目，而他们主要想吸纳的投资对象，依然是中国人。

不过，随着全球经济环境的不断变化，国内热衷投资的海外目标城市、物业形态开始发生转变。对此，房观察专访世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文，以了解趋势变化背后的原因，海外投资热潮对国内投资市场的影响，以及当前在海外投资需要考虑的因素等。

★房观察：近两年，中国机构投资者、企业和高净值人群海外房地产投资额急速上升，是什么原因导致这种趋势的变化？
胡港文：过去，海外投资主要受到移民和留学两种因素的驱动，而近两年来，海外投资额急速上升与中国越来越跟国际接轨紧密相关。中国企业的发展壮大，使其产生了分散投资国际资产配置的需求，同时，国内外经济环境也发生着微妙的变化。
一是，近十年来人民币持续升值的趋势在今年遇到拐点，使得人们加深对国际资产配置的考虑，汇率的改变无形推动了海外投资需求的利好，也影响了海外投资者对中国房地产的投资欲，而国内房地产价值吸引力的下降，间接推动了人们进行国际资产配置的考虑。

二是，近几年中国的房产税立法，尽管目前尚未完成，但也仅是时间问题，将来持有越多房产，意味着缴纳更多的持有税，中国个人投资买房等升值的做法将变得不现实，未来，投资者将会与国际接轨，从整体来看持有成本和回报率。

三是，目前中国经济结构的调整，近两年中国经济增速放缓，使得人们开始考虑进行国际资产配置。

四是，美国经过2008年的金融危机以及欧元区经过2010年的金融危机，这些国家的房价已经调整到具有吸引力的水平。

五是，随着李嘉诚抛售中国资产开始投资海外，也推动国人追随其脚步。

★房观察：海外投资额急剧上涨会对国内投资带去哪些影响？
胡港文：首先会分流一部分国内投资的需求，国内投资需求的降温有助于使房产价格回归到合理水平。

二是，促使中国房企或是加快去货速度，或是进行财务重组以降低融资成本。相信中国房价新一轮调整势在必行。与此同时，当国内房价调整到合理水平，人民币贬值到一定程度时，也会吸引外资重新进入中国市场。

★房观察：中国内地房企进军海外市场动作频繁，致使国内企业进入海外开发项目的原因是什么？
胡港文：万达、碧桂园、绿地等实力雄厚的房企已经进军海外市场。比如万达今年在西班牙马德里、美国芝加哥和澳大利亚黄金海岸推出高端地产项目。世邦魏理仕作为万达三个海外住宅项目的独家销售代理，最近协助万达分别在上海、北京、深圳和成都举办了全球预售发布会。

中国个人投资者往海外投资，是房企向海外发展的动力之一，对内地机构投资者来说，他们也需要追求稳定的租金回报项目。

★房观察：2009年开始，中国海外投资主要目的地是亚洲。到2013-2014年，海外投资目标转向欧美。出现这种变化的原因？
胡港文：这是房价周期原因，中国投资者从2009年第一轮投资亚洲到2013年，已经过去了好几年，香港、新加坡的房产到了抛空的阶段，投资者抛售亚洲房产投向欧美，这也是国际投资者应该具备的视野。
英国、美国和澳大利亚是中国投资者比较热衷的几个目标国家，都是留学和投资移民大国，其所具有的投资移民计划对内地投资者很有吸引力。

★房观察：在几个热门投资国家中，2014年中国海外投资在英国出现了较大幅度下滑，澳大利亚则出现大幅增长，美国小幅上涨，是什么原因导致这种投资风向的变化？
胡港文：这是房价周期问题，英国伦敦的房价在2012年奥运会之后已经增长了很多，投资者主要来源地是中东、俄罗斯、香港、新加坡等，这些地方的投资者对伦敦房产市场相对更敏感，在房价上升阶段，已经获得很大收益，而中国内地投资者才开始接盘。

伦敦是欧洲主要金融中心，其房价上升周期与美国是不同的。2010年，伦敦房价开始进入上升轨道，而美国房价受08年金融危机影响，2010年还处于房价下行阶段，另外，澳大利亚由于前几年澳元汇率的因素，对人民币汇率偏高，而近一两年开始走低，也促使了中国海外投资在澳大利亚的增长。

★房观察：以物业形态而论，2013年，酒店和写字楼占了中资海外资产类型中的90%。2014年，这一比例下降到78.5%。同时，零售和工业地产异军突起，为什么会发生这种变化？
胡港文：在海外，酒店和写字楼是租金回报型投资物业，投资风险相对较低，在欧美国家的CBD区域，酒店写字楼主要被机构投资者持有，移民和企业海外市场扩张的趋势使得投资项目变得更为多元化，对零售和工业地产产生新的需求，酒店和写字楼比例的下降并不能说明问题，也要取决于总的投资额。

★房观察：您对中国投资者海外投资有哪些建议？
胡港文：一、把握恰当的入市时机，尤其是个人投资人及房地产开发企业，避免盲目及跟风；
二、对企业投资者而言，通过选取恰当的当地合作伙伴、雇佣有经验的本地员工、借助网络全面的房地产专业咨询机构等深入掌握海外房地产市场知识，缩短学习曲线；
三、对机构投资者尤其是保险企业而言，整合集团资源，充分利用集团内资产投资团队在国内积累起来的房地产投资经验以搭建合适的投资结构，选取最佳投资管理方式；
四、充分做好风险管理，充分考虑直接及间接投资房地产的优势及劣势，做出最佳投资组合。